La réforme du Code des droits réels, en vigueur depuis le 22 août 2024, impose un formalisme rigoureux pour les promesses de vente immobilière.
Désormais, ces actes doivent être rédigés soit dans un acte authentique devant notaire ou adoul, soit dans un acte à date certaine, validé par un avocat agréé près de la Cour de cassation et homologué par le secrétaire greffier en chef du tribunal de première instance où exerce l’avocat rédacteur.
Toutes les signatures des parties doivent être légalisées par les autorités compétentes.
Le non-respect de ces nouvelles règles expose les actes concernés à la nullité, une sanction d’ordre public.
Cette modification met également fin aux compromis sous seing privé, qui n’auront plus aucune valeur légale.
Elle concerne non seulement les promesses de vente, mais aussi les procurations y afférentes, renforçant ainsi la protection juridique des transactions immobilières.
Les juges, eux, devront appliquer cette réforme pour les actes postérieurs au 22 août 2024, sans pour autant ignorer l’esprit protecteur du législateur concernant les promesses de vente conclues avant cette date, bien que la non-rétroactivité des lois soit une règle constitutionnelle.
Ce renforcement du formalisme est salué par la doctrine juridique, qui souligne que certaines décisions judiciaires antérieures avaient mal interprété l’article 4 du Code des droits réels.
Avec cette réforme, toute promesse de vente non conforme au nouveau formalisme est frappée de nullité absolue, sans possibilité de ratification.
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